«Distintas localidades del Interior reclaman este tipo de inversiones. Por supuesto que la baja del consumo no ha sido ajena a los centros comerciales, aunque se ha hecho sentir en menor medida que en los comercios a la calle. Pero, el desarrollo de shoppings no atiende a situaciones coyunturales dado que se trata de inversiones a largo plazo y, por metro cuadrado por habitante», agrega.
Entre los proyectos activos, cabe mencionar al Ópera Mall Villa Carlos Paz, en la ciudad homónima de Córdoba, desarrollado por Grupo Proaco; Puerto Plaza Mall & Towers, en la ciudad de Santa Fe, impulsado por la empresa Torre Puerto Santa Fe; y Paso del Paraná, en esa ciudad entrerriana, propuesta de Grupo Di Santo. Además, hay tres centros comerciales en proceso de ampliación: Alto Palermo, de IRSA, obra que sumará alrededor de 5.200 m2 a la superficie existente, presenta 50% de avance y prevén inaugurar en julio del año próximo; Palmares Open Mall, en Mendoza, que pertenece al Grupo Presidente; y Tortugas Open Mall (TOM), en el Km. 36,5 de Panamericana.
Sobre este último, el área locativa es de 51.700 m2, pero están finalizando una expansión que se inició el año pasado: «Se agregarán más de 8.300 m2 que incluyen la ampliación del área de cines. Adicionalmente, se suman locales de indumentaria y un fuerte crecimiento del sector de entretenimiento», cuenta Diego Chevallier Boutell, CEO de la desarrolladora ARG Realty, propietaria de TOM. La inversión total en la expansión supera los u$s 8 millones y está previsto inaugurar por etapas desde fines de 2019 o principios de 2020.
Respecto a otro proyecto que este grupo analiza (que preveía construir un complejo de oficinas, depósitos industriales/logísticos y locales en el entorno de TOM), Chevallier Boutell aclara: «Esta segunda etapa de expansión aún está en evaluación. Hemos tomado a principios de año la posesión del terreno con una capacidad constructiva de más de 60.000 m2. Estamos en etapa de análisis del potencial del terreno y de sus sinergias con TOM».
Experiencias cordobesas
El grupo Edisur creó en 2017 su División Centros Comerciales como una nueva unidad de negocios de la compañía. «Hoy esta División está orientada al desarrollo en predios propios, pero con la visión de desarrollar posteriormente proyectos en lotes de terceros. El rubro tiene potencial ya que no solo Córdoba es la segunda ciudad del país y un importante polo económico-tecnológico, sino que además hay pocos jugadores», considera Horacio Parga, socio de este grupo empresario.
La firma avanza en la construcción y venta del primer corredor comercial en Manantiales, su principal desarrollo residencial en la zona suroeste de la ciudad de Córdoba, que posee más de 30 emprendimientos en marcha entre casas, urbanizaciones, countries, edificios y casonas. Son 20 locales de 220 m2 cada uno.
«Estamos trabajando en la proyección de un paseo comercial de 3.500 m2 en una zona estratégica en Manantiales, frente al Parque La Cañada, con la idea de combinar servicios y esparcimiento, con un diseño moderno. Además, en Manantiales tenemos en marcha proyectos residenciales con basamento comercial y estamos analizando otros proyectos en diversos lugares de la ciudad», describe Parga.
También Grupo Proaco avanza en Córdoba con la construcción de un proyecto de usos mixtos -Pocito Social Life- ubicado sobre la avenida Vélez Sarsfield al 1100, integrando los barrios Güemes y Nueva Córdoba, en el denominado «distrito joven» de esa capital provincial. Allí se dispondrá un shopping mall, oficinas corporativas y del tipo coworking, viviendas residenciales, estacionamiento y espacios para actividades al aire libre.
Sobre Vélez Sarsfield se ubican los ingresos principales al complejo de usos mixtos y 15 locales comerciales que expanden con sus bares y vidrieras sobre la vereda y la recova. En la primera etapa se pusieron a la venta sólo 10 de estos locales y en pocos meses se vendió el 50% del stock disponible.
«Con respecto a los locales interiores del mall lo estamos reservando para un grupo reducido de inversores con una participación mayoritaria de Proaco. De esta manera podremos controlar el tenant mix que consideremos pertinente para agregar valor al producto y asegurar su éxito», cuenta Martín Buzzetti, gerente de Centros Comerciales del Grupo.
El shopping constituye un basamento de 30.000 m2 que se compone de planta baja y dos pisos superiores. La oferta comercial del mall se propone desde la flexibilidad: un tenant mix que se configura a partir de 180 locales comerciales de 60 m2 promedio, los cuales pueden agruparse hasta formar grandes nodos temáticos.
«Hace pocos días se dio inicio formal a la ejecución del emprendimiento. Decidimos ir por un proyecto de usos mixtos porque a nivel global gozan de las mejores proyecciones y maximizan la utilidad de la tierra. En Villa Carlos Paz hicimos la primera experiencia con Opera Shopping & Towers. La experiencia fue muy positiva», destaca Buzzetti.
Coyuntura
«No es una novedad que el consumo se ha visto impactado ante las devaluaciones y el incremento de precios y tarifas. Algunos shoppings individualmente considerados registran un incremento de vacancias; aunque, en porcentajes, este fenómeno se halla dentro de los estándares normales para la industria. La rotación de inquilinos no se ha visto incrementada pues quien tiene una locación en un centro comercial no tiene tendencia a abandonar esa posición sino, por el contrario, a preservarla. Los valores de los contratos no han variado en porcentajes. Pequeños shopping centers de cercanía muchas veces obtienen resultados nada desdeñables y los outlets vinieron para quedarse», concluye Nirenberg. En general, hoy se habla de las tres F -Food, Fashion and Fun- como traccionadores de público: «La gastronomía y el entretenimiento ganan mucho más peso», apunta.
Desde una mirada empresaria, el gerente de ARG Realty señala: «En el actual contexto de incertidumbre, estamos expectantes sobre la evolución de la macroeconomía. Nuestra visión de crecimiento en el sector de retail no ha cambiado. El potencial del sector sigue siendo muy atractivo. Venimos de un período de más de 12 meses de retracción del consumo, pero esa retracción no le pega a todos los segmentos por igual. En TOM, la performance de los locales fue dispar y el actual contexto presenta ganadores y perdedores. Pero, en su conjunto, estamos conformes con el resultado en este contexto de crisis. Esto se refleja en las tasas de ocupación -cercanas al 100%- y en la muy buena afluencia del público. Estamos expectantes pero con mucha cautela en el actual escenario de volatilidad».